売る/買う

売却を検討している方へ

土地や建物など不動産を売却したいと思っても、どうすれば良いかわからないという方も多いと思います。 不動産の売却を検討しているなら、まずは売却までの流れを知りましょう。
売却の流れ 説明図1

まずは、なぜ今売却すべきなのかを整理してみましょう。

ライフスタイルや家族構成の変化、環境・経済状況の変化など、住まいを売却するのには様々な理由があるでしょう。まずは、「子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい」「定年を機にUターンしたい」など、売却する理由を具体的に整理してみましょう。 その上で、「住み替えの時期はいつ頃か」「手元の資金はどの程度あるか」など、自分自身の希望や経済状況などを確認します。 このような整理をすることで、売却価格や時期などの条件、新居を購入するか賃借するか、あるいは今の住まいを売却せずに賃貸するといった住み替えのイメージを持つことができます。

売却の流れ 説明図2

売却の流れ

売却する理由が整理できたら、次は売却の流れを見ていきましょう。

Step1 物件価格の査定を依頼する

物件価格の査定を依頼するところから、弊社との付き合いが始まります。売却する住まいの価格を、プロの目で査定します。

Step2 媒介契約を結ぶ

売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。主な媒介契約の形態は3つありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。売り出す前に「建物検査(インスペクション)」を行って住宅の状態を把握したり、「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に申し込む場合もあります。

Step3 不動産を売り出す

売出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。自分の希望売却価格だけではなく周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。

Step4 購入希望者と交渉する

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。

Step5 物件情報を開示する「重要事項説明」

弊社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、売主様から物件に関する情報をできるだけ正確に提供していただきます。 特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥など(契約では「瑕疵(かし)」といいます)がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。

Step6 売買契約を結ぶ

売買条件を合意したら、買主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の5%~10%程度の手付金(契約金)を受け取ることになります。 売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

Step7 不動産を引き渡す

引き渡し手続では、売買代金を受領するのと同時に、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行います。 細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。また、引き渡した後の税務申告などの手続も漏れのないよう気をつけましょう。

売却の流れ 説明図3

買い換えの場合(優先順位は?)

買い換えに伴う売却の場合には、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが大切なポイントです。転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになるでしょう。したがって、買い換え計画(売却を先行するのか、購入を先行するのか、売却と購入をある程度同時に進めるのかなど)は、住み替えの事情などを十分に踏まえて立てることが重要です。

売却と購入を並行して検討する場合

売却と購入をある程度同時に検討する場合には、現在の住まいの買主と新居の売主と価格や引渡し時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となる場合もあるでしょう。

売却を先に検討する場合

現在の住まいの売却価格を先に固めた上で、新居の購入を進めていきます。予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引渡し時期を調整する必要があります。調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。

購入を先に検討する場合

住み替えの心配もなく、じっくり物件を選ぶことができます。ただし、現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる場合には、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。万が一、売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。

なお、買い換えには税制上の特例が適用される場合がありますので、資金計画を立てるに当たっては、どんな特例があるのか確認しておきましょう。

不動産をはやく現金化したい場合は「買取」も検討する

「買取」とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買取は、早期に現金化できることがメリットです。また、広告や販売期間が不必要で仲介手数料も発生しないので、売却にかける手間を大幅に減らせます。売却スケジュールがタイトな方は、買取を検討しましょう。